5 conseils pour bien fixer le prix de vente de son logement !

Quand vous estimez le prix de votre bien, attention à ne pas être trop gourmand car le marché ralentit.

Attention à ne pas être trop gourmand, car le marché ralentit.

Vous avez décidé de vendre votre bien ? L’essentiel est maintenant de fixer son prix. Les moyens ne manquent pas pour vous faire une idée, entre les sites spécialisés, les agents immobiliers, les experts, sans oublier le guide complet du marché publié par Capital. Si le logement est en excellent état, vous pouvez tenter d’ajouter un petit 5%, au cas où un candidat aurait un coup de cœur.

Mais ne soyez pas trop gourmand, car après la hausse des cinq dernières années, le marché est en train de ralentir. En restant scotché en vitrine ou sur un site d’annonces, votre bien risque d’être catalogué comme un nanar qu’il n’est même pas utile de visiter…

Estimation personnelle : vous fier aux prix affichés dans les annonces n’est pas très pertinent

Une première approche pour estimer votre bien consiste à relever les prix dans votre quartier en épluchant les annonces des sites spécialisés (Leboncoin, PAP, SeLoger…). Cette méthode n’est toutefois pas d’une fiabilité à toute épreuve, car il s’agit de prix demandés et non de prix de vente. Une autre solution, moins hasardeuse, est de vous baser sur le prix de «capitalisation» du bien : vous prenez le loyer annuel perçu et le divisez par un taux de rendement correct, disons de 4%. Pour un loyer de 500 euros par mois, on aboutit à un prix de 150 000 euros (500 x 12/4%).

Bases de données : pour obtenir la tendance du marché et des exemples de ventes récentes

Dans votre quête du juste prix, il n’est pas inutile de consulter les bases de données existantes. Celles des notaires recensent les ventes signées par acte authentique (donc avec un décalage de trois mois sur le marché) dans la plupart des grandes villes. Vous y avez accès sur les sites Paris.notaires (pour l’Ile-de-France) et Immoprix (en régions). Le logiciel Patrim, accessible sur le site des impôts (Impots.gouv.fr), livre quant à lui des exemples de ventes réalisées au cours des derniers mois. La base d’informations la plus complète reste celle de Capital. Vous avez tout sous la main : la tendance de votre ville et les prix les plus récents, quartier par quartier.

Expertise : Certaines agences surestiment le logement pour décrocher un mandat de vente

Si votre bien est atypique, rien ne vaut le coup d’œil d’un professionnel. La plupart des agences immobilières offrent un service d’estimation gratuit. Prudence tout de même, car certaines surévaluent les biens pour décrocher un mandat de vente, alors que d’autres, au contraire, les sous-estiment pour attirer plus facilement un acheteur.

Ce risque est écarté si vous faites appel à un expert indépendant, lié par exemple à la Fnaim (Experts-fnaim.org) ou à un réseau de notaires (Public.notexpert.fr). Comptez entre 600 et 1 000 euros d’honoraires pour obtenir un certificat en bonne et due forme.

Dessous-de-table : une pratique qui vous coûtera très cher si les services fiscaux vous repèrent

Si le prix apparaît trop élevé à l’acheteur, il vous proposera peut-être d’en payer une partie en liquide. Près de 5% des ventes réalisées sont concernées par cette pratique. Elle permet à l’acheteur de réduire les frais de notaire et d’agence, et ainsi d’économiser parfois plusieurs milliers d’euros.

Mais, de votre côté, gare aux sanctions si l’administration repère la manœuvre (entre 800 et 1 000 particuliers se font épingler chaque année). Le prix payé sera alors réévalué sur celui de biens similaires et sera assorti d’un redressement de la taxe sur la plus-value et d’un intérêt de 0,20% par mois de retard, le tout majoré de 40% de pénalités fiscales.

 

N’oubliez pas le droit de préemption du locataire

C’est la loi : si vous vendez votre bien en donnant congé au locataire, vous devez, en vertu du droit de préemption, lui proposer de l’acquérir en priorité. Le locataire dispose de deux mois pour rendre sa décision. S’il accepte, la vente doit être signée dans les deux mois (quatre mois en cas de -recours au crédit).

Si l’offre est refusée et que le logement est ensuite mis en vente à un prix plus bas, il faudra représenter la nouvelle offre au locataire, qui aura un mois pour y répondre. A noter : ce droit de préemption ne joue pas si l’acheteur est un de vos parents jusqu’au 3e degré (petit-enfant, -enfant, parent, grand-parent, frère ou sœur, oncle ou tante, neveu ou nièce), à condition que ce parent habite ensuite les lieux au moins deux ans.

 

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Source: Capital

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