Acheter un pays: mode d’emploi d’une vente immobilière atypique

INTERVIEW - Très encadrés, les rachats de pays sont moins courants que par le passé. Donald Trump, qui espère acquérir le Groenland, a qualifié ce projet de vente de «grosse transaction immobilière». Un avocat nous explique comment s’opère ce type de vente.

Johnny Depp, Leonardo DiCaprio, Richard Branson ou encore Mark Zuckerberg: tous ont en commun de s’être offert le luxe de racheter une île entière. Le président américain Donald Trump a formulé le même désir, à ceci près que l’île qu’il aimerait acquérir n’est rien d’autre que le Groenland. Une opération qu’il a qualifiée de «grosse transaction immobilière». Si ces ventes ne sont pas si uniques que cela dans l’histoire, elles sont moins nombreuses aujourd’hui car beaucoup plus encadrées.

Me Bernard Mandeville, avocat à la Cour d’appel de Paris, spécialiste du droit du patrimoine foncier, nous explique les modalités de la vente d’un pays.

• Peut-on comparer le rachat d’un pays à une transaction immobilière?

L’acquisition d’un pays a certaines caractéristiques semblables à celles d’une vente immobilière. Un pays est un bien immobilier avec un sol et un sous-sol ainsi qu’une délimitation géographique. La transaction met en relation un acheteur et un vendeur. Ces derniers doivent se mettre d’accord sur une «chose» et un «prix» (article 1583 du Code civil). Si tel est le cas, la vente est réalisée. Sinon, la transaction est illégale.

En revanche, et c’est là la principale différence avec une vente immobilière classique, un troisième acteur entre en ligne de compte: la population. Si le peuple n’a pas donné son accord à la cession, elle ne peut avoir lieu. C’est le droit à l’autodétermination qui équivaudrait à une condition suspensive dans le cas d’une vente immobilière classique. En cela, l’acquisition d’un territoire, comme des terres agricoles, se rapproche plus d’une vente immobilière classique. Car il n’engendre pas d’abandon de souveraineté. Ainsi, lorsque la Chine ou l’Arabie Saoudite achètent des millions d’hectares en Afrique, on parle de transactions immobilières.

• Concrètement, comment se met en œuvre ce type de transaction?

Ces transactions sont très encadrées, beaucoup plus qu’il y a plusieurs siècles. Elles doivent respecter une condition essentielle: être conforme à la Constitution des deux nations concernées par la vente. Il se peut que la Constitution interdise ce type de vente. Or, si l’État vendeur et le peuple acceptent la transaction, le gouvernement devra changer la Constitution.

En France, c’est l’article 53 de la Constitution qui régit ces transactions. Pour qu’elles soient validées, une loi doit être ratifiée. L’acte de vente prend alors la forme d’un traité qui définit les délimitations géographiques du territoire, le prix ainsi que des dispositions constitutionnelles spécifiques: qu’advient-il du peuple? quelle nationalité prend-il?

• Existe-t-il un marché de pays à vendre?

Un marché implique une multiplicité d’acheteurs et de vendeurs. Bref, une concurrence. Ce qui n’est pas le cas pour les pays à vendre. En revanche, il existe un vrai marché de territoires à vendre avec des acteurs internationaux, en l’occurrence des pays souverains, qui sont dotés d’une capacité financière considérable, comme la Chine et les pays du Moyen-Orient.

• Comment fixe-t-on le prix d’un pays?

Dans le cas de l’achat du Groenland, comme il n’existe pas de marché en tant que tel, le prix est affaire de négociation entre l’acheteur et le vendeur. En revanche, pour l’acquisition de territoires, le prix est fixé selon la loi de l’offre et de la demande, à l’instar du marché immobilier. Comme pour un logement, plusieurs critères entrent également en ligne de compte: les richesses naturelles du pays (notamment les réserves de pétroles et de minerais...), les moyens de production, l’attractivité touristique ou encore la situation géographique. Pour un logement, le prix de référence est défini, pour chaque quartier, en m². Pour un État (ou un territoire), la valeur de référence est l’hectare ou le m². Dans le cas du Groenland, dont la superficie est supérieure à 2 millions de km² (quatre fois la France environ), on peut estimer la valeur du pays à plus de 50 milliards de dollars. En France, le prix moyen des agricoles peuvent atteindre jusqu’à 40.000 euros l’hectare dans le Vexin français.

• Les ventes d’îles privées sont-elles plus monnaie courante?

Le marché des îles privées est conséquent. Chaque année, plus d’un millier d’îles privées se vendent dans le monde, notamment en Afrique, en Australie, au Canada ou encore dans les Caraïbes où actuellement près de 100 îles sont à vendre pour quelques millions de dollars. Il s’agit de ventes immobilières classiques avec toutefois quelques contraintes qui peuvent entrer en ligne de compte, notamment la possibilité pour un État de préempter l’île. Les acquéreurs devront également vérifier s’il s’agit d’un domaine privé, non affecté à l’usage public, ou un domaine public. Dans ce dernier cas, pour que la vente se réalise, il devra être désaffecté. Pour cela, une enquête publique devra être menée.

 

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Source: Le Figaro

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