Découvrez comment la SNCF fait rouler l'immobilier à Paris!

Chaque semaine, une histoire de villes, de villages et d'enjeux urbains. Aujourd'hui, la transformation d'un morceau de quartier sur les terres de la SNCF par elle-même. Et sur ses sous.

Au début de la décentralisation des années 80, la SNCF était dans le rôle du méchant. Assise sur les centaines d’hectares de terrains qui lui avaient permis de développer son réseau et ses activités de transport de voyageurs ou marchandises, et bien qu’exploitant nettement moins de lignes qu’en 1950, la société nationale des chemins de fer n’avait que deux attitudes : soit elle refusait de céder son foncier aux communes sur le mode ce bout de terrain peut toujours servir ; soit elle acceptait de vendre en faisant grimper les communes au cocotier. Dans le rôle de la victime qui pleure, les collectivités. On schématise.

Aujourd’hui, la façon de faire a changé, du moins côté ferroviaire. Faire rouler des trains et aménager des villes ne relevant pas des mêmes logiques, la maison mère des chemins de fer a créé une branche SNCF immobilier en 2015 pour gérer les 25 000 bâtiments (hors gares) qu’elle possède. Et au sein de cette instance, elle a mis en place un véritable instrument d’aménagement et de promotion immobilière baptisé Espaces ferroviaires. Avec cet outillage, fini en principe les conflits entre la SNCF, accusée d’être un Etat dans l’Etat, et les collectivités locales. Désormais, les voilà partenaires.

L’opération des Messageries présentée mercredi soir à Paris par le président d’Espaces ferroviaires, Benoît Quignon, et la maire du XIIe arrondissement de Paris, Catherine Baratti-Elbaz, se veut un exemple de cette nouvelle concorde. Sur 6 hectares s’étalant entre l’arrière de la gare de Lyon et le métro Dugommier, la SNCF exploitait une activité de courrier, télégraphie, livraison de courrier et colis. En 2015, tout cela s’arrête. Ne restent sur le site que l’avitaillement des TGV (chargement des bars TGV…) et des commerces de la gare de Lyon, ainsi que de magnifiques halles construites en 1920.

Part de tarte

Premier signe de changement, à peine les Halles vidées de leurs occupants cheminots, la SNCF y autorisait un usage temporaire. La friche s’appelle Ground Control, ressemble à un joyeux festival de food trucks et dès qu’il fait beau, c’est blindé de monde. Toutefois, cette occupation temporaire n’est par nature, pas destinée à durer. C’est donc l’aménagement définitif de ce «nouveau quartier» qui a été présenté.

Sur ce terrain pas facile en forme d’étroite part de tarte, situé à sept mètres au-dessus du sol à certains endroits, Espace ferroviaires entend créer un modèle de développement durable, avec une désimperméabilisation des sols pour que l’eau de pluie puisse s’infiltrer, des constructions bois, des pavés recyclés produits à partir des matériaux de démolition d’édifices du site. Mais surtout, l’aménageur met en avant que 50% des surfaces seront dédiées à l’espace public, dont un jardin d'un hectare. «En général, c’est plutôt 30% maximum», fait remarquer Michel Desvignes, paysagiste de l’opération.

Pour comprendre ces chiffres, il faut s’arrêter sur ce qu’est le métier de l’aménageur. Son rôle consiste à dessiner un programme avec des logements, des bureaux, des commerces, des équipements et évidemment, des rues et des espaces publics pour relier le tout. Aux Messageries, 600 logements, 45 000 mètres carrés de bureaux et 3 000 mètres carrés de commerces sont prévus avec le jardin, une école et une crèche. L’aménageur ne construit pas, il vend des «charges foncières», en clair du terrain constructible, à des investisseurs qui eux vont bâtir et commercialiser par la suite. Les espaces publics ne sont évidemment pas à vendre, et les équipements type école ou crèche peuvent être «offerts» à la collectivité grâce au bilan global de l’opération. Aux Messageries, c’est ce qui est prévu. «Nous n’avons aucune participation de la ville», veut souligner Benoît Quignon.

Détail piquant

Il faut donc calculer au plus juste le prix des charges foncières et, détail piquant dans le cas de la SNCF, les ventes vont avoir lieu en famille, entre directions. La Sablière, société HLM des cheminots, va construire certains des logements. Quant à l’activité d’avitaillement, elle continue sur place. «Nous allons la rendre plus compacte, explique Benoît Quignon. Mais nous devons partir des nécessités ferroviaires.»

A Paris, poursuit-il, «nous avons regardé sept sites avec la ville et nous avons convenu que nous serions aménageurs sur trois, Ordener et Hébert dans le XVIIIe et ici, dans le XIIe». Rien que des emprises ferroviaires, bien coton sur le plan technique. «Quand les interfaces ferroviaires sont complexes, la ville n’est pas mécontente de nous voir agir», résume Benoît Quignon. Sans compter que si l’on veut un jour réduire la pollution des camions en ville, il ne faut peut-être pas supprimer trop de rails. Ne jamais insulter l’avenir.

 

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Source: Libération

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