Des acheteurs et des vendeurs enthousiastes, mais un marché immobilier sous tension… Va-t-on vers un retournement ?

Pour son 27e Observatoire du moral immobilier, le portail d'annonces Logic-Immo a interrogé les vendeurs et acheteurs ayant un projet dans l'année. Avec un rapport de 1,5 acquéreur pour un vendeur, le risque de surchauffe, et donc de retournement, est réel.

Des acquéreurs enthousiastes, des vendeurs qui le sont tout autant et un marché tendu. Très tendu. Au point qu’il pourrait exploser ? La question se pose, à la vue des résultats du 27e Observatoire du moral immobilier réalisé par Logic-Immo. Pour réaliser son enquête, le portail d’annonces immobilières a sondé plus de 6.000 futurs acheteurs ou vendeurs ayant un projet dans l’année. 

Premier constat : la demande est toujours là et le marché est résolument en faveur des vendeurs. En janvier, on comptait ainsi potentiellement 3, 1 millions d’acquéreurs pour 2, 1 millions de vendeurs. Soit un rapport de force de 1 vendeur pour 1,5 acquéreur. Un chiffre encore plus déstabilisé en Ile-de-France, avec 1, 6 acheteur par vendeur.

Des acheteurs optimistes

Malgré ce rapport en leur défaveur, les futurs acquéreurs sont cependant toujours aussi enthousiastes et optimistes. 69% estiment ainsi que c’est le bon moment pour acheter. "Cet optimisme est porté par le fait qu’ils ont l’impression que les taux d'intérêt sont toujours aussi attractifs que l’an dernier", analyse Mathilde Voegtlé, responsable études chez Logic-Immo. "Et en effet, depuis deux ans, ils restent à un plancher historiquement bas de 1, 5%".

Ces acheteurs ne sont pourtant pas béni oui-oui et perçoivent la tension sur le marché : 56% comprennent qu’il y a plus d’acquéreurs que de biens dans leur zone de recherche. Quelles difficultés disent-ils alors rencontrer ? D’abord, logiquement, le manque de biens, pour 73% d'entre eux (6 points de plus que l’an dernier). 82% ont aussi le sentiment de devoir effectuer davantage de concessions (soit 9 points de plus qu’en janvier 2018). Ces concessions, ils sont prêts  à les réaliser sur la surface du bien (44%) et sur la localisation (30%).

Des vendeurs pas si sereins...

De l’autre côté de la barrière, les vendeurs sont, eux aussi, enthousiastes. Evidemment pas pour les mêmes raisons : si le marché est tendu, c'est en leur faveur. Cependant, ils laissent aussi percer une certaine inquiétude car 44% indiquent que la vente est difficile. Trouver un acquéreur -ou ne pas recevoir d’offres- est le premier frein cité (35%). Autre problème : les offres ne sont pas au prix souhaité (un frein pour 29% des vendeurs). Une crainte d’ailleurs nourrie par le fait que le budget d’achat souhaité n’est pas le même entre acquéreurs et vendeurs : les deux tiers des premiers ont moins de 300.000 euros, tandis que seulement  41% des seconds fixent leur prix dans cette tranche. "Un vrai décalage. Et aucune des deux parties ne semble prête à faire des concessions sur cette dimension", indique Mathilde Voegtlé. 

Ces déséquilibres entre offre et demande sont encore plus poussés en Ile-de-France. 70% des acheteurs ont du mal à y trouver un bien, 68% estiment que le choix est limité et 29% sont freinés par le fait que les biens partent vite. "Ils sont plus pressurés, plus contraints, plus soumis à la pénurie de biens et s’en rendent compte", constate Mathilde Voegtlé. A l’inverse, les vendeurs sont plus sereins qu’ailleurs et leur principale préoccupation n’est pas de trouver un acquéreur, mais de ne pas vendre leur bien en-dessous des prix du marché. 

Vers l'éclatement d'une bulle ?

Une demande toujours là, un climat plutôt bon et un volume de transition qui reste très élevé. Tout va-t-il donc bien dans le meilleur des mondes ? Est-ce soutenable et solide ? Pas forcément. Thomas Grjebine, économiste au CEPII (Centre d’études prospectives et d’informations internationales), perçoit en fait des signaux très contradictoires dans ces chiffres. "Certains indicateurs sont rassurants à court terme, mais des dynamiques sous-jacentes peuvent laisser craindre un retournement du marché", estime-t-il. 

La première dynamique inquiétante provient, depuis un an, d’un retournement de la construction. "Or, sur les 20 dernières années, la construction a fait des montagnes russe". "Et elle est aussi très liée au prix de l’immobilier", rappelle-t-il, "car lorsque le prix de l'immobilier baisse, on retarde la décision d’achat." Autre signe de surchauffe selon lui : 45% des acheteurs estiment les prix "surestimés", voire "surréalistes". "La perception que quelque chose ne tourne pas rond est importante. En général, cela marque les prémices d’un retournement. Nous sommes donc dans une période de transition, où le marché va être flexible aux changements de politiques monétaires ou fiscales." Une analyse confortée par la comparaison avec les pays qui ont connu de telles bulles immobilières, comme l'Irlande, l’Espagne, les Etats-Unis. "Les prix avaient beaucoup augmenté. Mais la correction a été très forte, avec une chute bien au-dessous du niveau des prix d’avant", indique l'économiste.

Et si le dégonflage de cette "bulle" peut être une bonne nouvelle pour les jeunes primo-accédants, cela crée en même temps un dilemme  pour le gouvernement. Ce dernier a "la volonté de lutter contre les effets très pervers du niveau élevé des prix, mais sans casser la dynamique. C’est compliqué car la dépendance entre ce qu’il se passe sur le marché immobilier et la conjonction économique est forte", rappelle Thomas Grjebine. Bref, pour lui, à moyen terme, "les indicateurs sous-jacents montrent que la dynamique actuelle n’est pas soutenable". Seule question : "Combien de temps cela va-t-il tenir ?" 

Source: https://www.lci.fr/immobilier/des-acheteurs-et-des-vendeurs-enthousiastes-mais-un-marche-immobilier-sous-tension-va-t-on-vers-un-retournement-logic-immo-27e-observatoire-moral-immobilier-2117368.html

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