Immobilier locatif : les sérieux atouts du meublé !

Accros à la pierre, les particuliers sont de plus en plus nombreux à miser sur l'immobilier locatif. Selon un récent décompte effectué par Century 21, on assiste à une envolée de ces investissements : +19,9% entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019. « Ces acquisitions réalisées à titre de placement représentent désormais 27,1% des transactions en France, un niveau jamais encore observé. Pour comparaison, il y a 10 ans, la proportion n’était que de 14,8% », explique le réseau.

La principale question pour le propriétaire est ensuite de savoir s’il a un intérêt patrimonial à proposer la maison ou l’appartement en location vide ou meublée. Chaque mode de location présente des avantages et des inconvénients, mais à bien des égards les atouts de la location meublée l’emportent sur le locatif non meublé. Revue de détails

Une demande soutenue pour le logement meublé

Il existe deux types de location meublée : la location meublée touristique pour de courts séjours de villégiature (qui obéit à des règles spécifiques) et la location meublée à destination de locataires recherchant une maison ou un appartement comme résidence principale.

Cette dernière solution permet au locataire de réduire ses frais d’installation, puisque tous les biens nécessaires à la vie quotidienne sont fournis par le bailleur. En effet, le logement meublé doit disposer d'une série d'équipements dont la liste est fixée par décret. Sinon la location meublée pourrait être requalifiée par les tribunaux en location non meublée. Résultat, le propriétaire sera alors soumis au régime d’imposition, moins avantageux, des revenus fonciers.

Ce que le logement doit comporter au minimum

Pour un bail signé depuis le 1er janvier 2015, il faut une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°, de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai et serpillière...)

Dans le cas d'un bail antérieur au 1er septembre 2015, pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants : des meubles, de la literie, une gazinière ou des plaques chauffantes, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.

Ce mode de location offre également au locataire la possibilité de changer de logement sans supporter le coût d’un déménagement. Une économie substancielle à la clé alors que le budget moyen d'un déménagement est de 4 782 euros selon une étude CSA Research pour Cofidis France, publiée au printemps 2019. Revers de la médaille, la location d'un meublé est plus chère pour le locataire : de 5 à 20% en moyenne. Une aubaine pour le propriétaire qui va pouvoir doper la rentabilité de ce placement par rapport à celle d'une location nue.

Si la clientèle plébiscitant la location meublée est très large (étudiants, actifs en mission professionnelle), assurez-vous qu' il y a bien une demande pour ce type d'investissement dans la ville où vous souhaitez réaliser votre projet.

Des différences importantes avec la location d'un bien vide

La durée du bail : pour une location meublée en résidence principale, le bail est conclu avec le locataire pour un an reconductible tacitement, et non 3 ans comme pour la location d'un bien vide. S’il ne veut pas renouveler le contrat de location, le bailleur en informe son locataire avec un préavis de trois mois en motivant sa décision. Deux régimes spécifiques existent. Le bail meublé étudiant, qui est d’une durée de neuf mois, sans aucune possibilité de tacite reconduction. Proposé uniquement en location meublé, le bail mobilité est, quant à lui, d’une durée d’un à dix mois maximum et peut être signé avec un ou plusieurs locataires, y compris en colocation. Ce dispositif est réservé aux locataires qui se trouvent dans l'une des situations suivantes : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle.

Le dépôt de garantie : il équivaut à deux mois de loyer au lieu d’un mois en location nue. Le dépôt de garantie est interdit dans le cadre d'un bail mobilité.

Les charges locatives : pour un bail signé après le 27 mars 2014, s'il « mentionne que les charges locatives sont sous forme de provisions (paiements de même montant), une régularisation annuelle doit être faite », explique le site service-public. En revanche, si le bail prévoit que les charges locatives sont sous forme de forfait, il n'y a pas de régularisation. Pour un bail signé avant mars 2014 qui fait référence à la liste des charges récupérables, le paiement des charges se fait par provisions avec régularisation annuelle.

Des inconvénients à ne pas oublier

Le principal inconvénient de la location meublée, c’est le risque d’une rotation fréquente pouvant entraîner une perte de revenu locatif s’il n’ y a pas concomitance entre le locataire qui part et le nouveau locataire qui arrive. C’est pourquoi il faut s’attacher à la qualité de l’investissement, en particulier l’emplacement et l’environnement du logement, gage de rentabilité. Autre inconvénient, les dépenses pour remplacer le mobilier et les équipements lorsque l’usure ou la casse les rend inutilisables.

Une fiscalité plus légère : pour les loueurs en meublé non professionnels, les loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plus avantageux que celui applicable aux revenus fonciers des locations non meublées.

Les bailleurs de meublés qui perçoivent moins de 70 000 euros par an sont soumis au régime micro BIC très favorable puisqu’il leur offre un abattement forfaitaire pour frais de 50%, avec un minimum de 305 euros. L’imposition de ces revenus locatifs porte donc sur 50% des sommes encaissées. Exemple : un bailleur qui perçoit 60 000 euros de revenus sera imposé sur 30 000 euros grâce à l’abattement.

S’il estime le régime micro-BIC peu favorable, le bailleur peut opter pour le régime du BIC au réel. Ce régime s’applique obligatoirement lorsque les recettes encaissées dépassent 70 000 euros annuels. Dans ce cas, les déficits subis sont imputables sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et lors des dix années suivantes.

Pourquoi pas un déficit foncier en LMP ?

De confortables avantages fiscaux sont proposés aux loueurs en meublé professionnels (LMP), mais pour avoir ce statut il est nécessaire de remplir deux conditions cumulatives :

« Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel », explique le site service-public. Parmi ces charges, on trouve les frais de notaire, les frais d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d'assurances, les intérêts d'emprunt, l'amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10% et 20% par an).

Lorsque les frais et charges sont supérieurs aux loyers encaissés, le résultat est négatif, il s’agit d'un déficit, c’est à dire une perte pouvant être déduite du revenu global du foyer fiscal, et ce sans aucune limite, sauf exceptions. La fraction du déficit qui n’a pu être utilisée est imputable sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année.

Rejoignez le Réseau MeilleursBiens
100% Commissions - 100% Digital
plus d'informations ? Cliquez ici

Source: CBanque

Partager