INTERDIRE LA LOCATION DES LOGEMENTS MAL ISOLÉS ? UNE MESURE RISQUÉE...

Dans le cadre du projet de loi Energie, un amendement visant à interdire la location des "passoires énergétiques" sera soumis dès la semaine prochaine au vote des parlementaires. Une mesure de corercition risquée, selon Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services immobiliers.

C’est un débat éternel pour un gouvernement : est-il préférable de contraindre ou de favoriser et d’accompagner ? En démocratie, les deux voies cohabitent en un équilibre fragile. Une seule certitude: l’obligation a des vertus immédiates, mais bien des défauts à l’analyse. Il va falloir au gouvernement au parlement peser le pour et le contre au moment d’examiner le projet de loi pour l’énergie et le climat, qui arrive en première lecture à l’Assemblée Nationale le 25 juin prochain et plus particulièrement l’amendement que la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire propose d’y introduire... Il y est question rien moins que d’interdire de louer des logements mal classés dans l’échelle des performances énergétiques, en l’occurrence portant la lettre F ou la lettre G, c’est-à-dire les deux plus mauvaises notes attribuables. La députée signataire, entre autres élus, de l’amendement, Marjolaine Meynier-Millefert, députée de l’Isère, a eu soin d’apporter plusieurs atténuation à l’apparente brutalité de la mesure. 

D’abord, elle ne sera pas applicable avant 2025 en zone tendue et avant 2028 en zone non tendue, là où la demande. n’est pas supérieure à l’offre de locations. Ensuite, l’État, selon la députée dont les propos ont ainsi clarifié le discours de politique générale du Premier ministre sur ce sujet ambigu, l’État aidera financièrement les ménages.

Plusieurs observations quant à cette intention de contraindre les propriétaires bailleurs. Ils sont d’abord pour la plupart détenteurs d’un ou de deux logements, acquis grâce à l’emprunt, loin de l’image d’Épinal de riches propriétaires, et l’équation de leur investissement est à peine équilibrée. Pour le dire en d’autres termes, le rendement locatif après impôt est faible. Certes, le mécanisme du déficit foncier, qui permet d’imputer sur les revenus fonciers voire globaux dans une certaine mesure, les travaux engagés, peut sembler vertueux et incitatif... Encore faut-il disposer d’abord de la trésorerie avant de profiter d’une atténuation de l’impôt. L’observatoire Clameur dont le Professeur Michel Mouillart est le directeur scientifique, vient de démontrer que le pourcentage de logements ayant fait l’objet de travaux lors de leur relocation n’avait jamais été aussi bas, à 13%, depuis 1998, date de la première livraison des résultats de l’observatoire. Il l’impute à la désolvabilisation des bailleurs en tant que bailleurs, et sans doute faut-il ajouter en tant que contribuables tout court et en tant qu’acteurs économiques. 

Sans compter que la valeur des biens disqualifiés va baisser, spécialement dans les territoires moins attrayants, et que leurs propriétaires vont se trouver exclus de l’activité de location et appauvris... Sévère et injuste. Cette population ne contribuera pas à la transition énergétique sans aide, et la contrainte aura bien du mal à atteindre son objectif fondamental : on ne tond pas un œuf, comme le dit la sagesse populaire

Il faudrait à ce sujet à la fois stabiliser les aides et les simplifier. Édouard Philippe s’est engagé à les rendre plus lisible, et pourtant il a dit vouloir supprimer le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique), lui élémentaire, au motif qu’il bénéficierait aux plus riches, pour lui préférer une aide ciblée sur les ménages les plus modestes. Une aide, le CEE (certificat d’économie d’énergie) semble à cet égard sur la bonne voie : la quatrième génération, dont la fin était programmée pour 2020, sera prolongée d’un an en l’état, sans perte de puissance. On rappelle que c’est un mécanisme dans lequel les producteurs d’énergie polluantes, appelés ici les "obligés", contribuent financièrement à la facture payée par les ménages pour faire des travaux liés à la performance énergétique, soit en bonifiant des prix - de chaudière ou de volets par exemple -, soit en versant des primes a posteriori. 

Enfin, mieux que la contrainte, l’adhésion provoquée par des catalyseurs. Les premiers de ces catalyseurs sont les professionnels immobiliers. Sans doute indifférents ou peu motivés dans les années qui ont immédiatement suivi les lois Grenelle 1 et 2, ils sont aujourd’hui beaucoup plus à la manœuvre. Il faut s’appuyer sur les syndics de copropriété comme sur les gestionnaires locatifs, ceux-là même que la FNAIM veut que les pouvoirs publics voient comme des tiers de confiance. Au demeurant, le rapport Nogal pour améliorer la gestion des logements loués, rendu public demain 18 juin, ira probablement dans ce sens: des professionnels on va attendre un plus grand engagement dans la valorisation des biens.  

Certes, à l’obligation réglementaire, qui plus est lointaine, on peut prêter l’efficacité didactique de provoquer l’effort. S’agissant des propriétaires, il y a fort à parier qu’on assiste plutôt à un mouvement de retrait. Moins par réflexe lié à la défense de la liberté attachée à la propriété que parce que les contra tes s’amoncellent et que la barque devient lourde : permis de louer, encadrement des loyers, rénovation embarquée des copropriétés, et tant d’autres depuis ces dernières années. Il faut savoir s’arrêter avant l’exaspération. Question de modération et de sens politique. 

 

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Source: Capital

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