Les propriétaires bailleurs sont-ils prêt à faire confiances aux administrateurs de biens?

Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services immobiliers, revient sur le rapport Nogal et l'un de ses principes majeurs : le rôle des administrateurs de biens. Entre coûts d'assurance et de prestations, maîtrise de l'impayé et fin annoncée de la caution physique... la future proposition de loi pourrait grandement contribuer à ouvrir le marché immobilier.

Le rapport du jeune député Mickaël Nogal, rendu en juin au Premier ministre et au ministre de la Ville et du Logement, agite décidément beaucoup le Landerneau immobilier. On rappellera que parmi les 37 propositions qu’il avance pour améliorer la confiance dans les relations entre propriétaires et locataires, il émet l’hypothèse qu’il faudrait que le recours aux professionnels, et de la location et de la gestion locative, soit bien supérieur à ce qu’il est aujourd’hui. À ce jour, ce n’est en effet qu’un tiers des investisseurs qui délèguent la mission de gérer leur bien et une moitié celle de rechercher le locataire. Pour user du bon terme économique, on dira que le taux de pénétration des professionnels est faible. On peut à la fois le comprendre et s’en étonner.

Le comprendre dès lors que les services professionnels se paient et qu’un bailleur a la tentation, fût-elle à courte vue, d’économiser les honoraires qu’il aurait acquittés à l’administrateur de biens, de l’ordre de 5 à 8% TTC du montant des loyers encaissés. Pour autant, comment ne pas être surpris qu’un ménage qui place plusieurs centaines de milliers d’euros dans un bien, dont ce sera sans doute l’actif de plus grande valeur dans son patrimoine au-delà de sa résidence principale, considère que l’affaire n’exige pas une approche professionnelle ? Qui gèrerait soi-même son assurance-vie ? Qui, en-dehors d’une poignée d'avisés, gère son portefeuille d’actions et d'obligations ?

Le rapport part d’un principe qui ne convainc pas la communauté professionnelle dans son ensemble : si les professionnels avaient l’obligation légale de garantir les revenus fonciers, alors les particuliers viendraient massivement vers eux. Les objections des sceptiques sont nombreuses et on ne retiendra ici que les principales pour tenter d’y répondre.

La plus forte porte sur la logique même du rapport : les professionnels ne sont déjà pas gratuits ; si en plus ils doivent assumer une obligation de résultat, ils devront se réassurer et majorer leurs honoraires pour rester rentables. Il est certain qu’on ne peut en toute orthodoxie économique imaginer qu’une entreprise en donne plus pour le même tarif. En gros, les professionnels vont être enclins à augmenter du montant de la prime des actuelles assurances contre les impayés de loyer leurs émoluments, laquelle s’élève selon les cabinets à 2 ou 3% TTC. Si les pouvoirs publics ont rêvé qu’on "rase gratis", ils se sont a priori trompés. On ne peut néanmoins pas souscrire à l’analyse ci-dessus sans nuance : si les professionnels, dont les portefeuilles de biens locatifs ne sont couverts qu’à 15% aujourd’hui contre les impayés, garantissent 100% de leur parc en gestion, les tarifs des assureurs seront mécaniquement amenés à baisser. Il faut corriger cela des situations territoriales particulières, avec des locataires plus fragiles socialement... probablement compensés par l’inverse, les locataires très solvables et solides des beaux quartiers des viles riches.

Il faut ajouter que dans la logique du rapport, les professionnels verront leurs portefeuilles croitre, puisque les propriétaires seront conduits à recourir davantage à eux. L’effet mutualisation va par conséquent jouer plus encore et influer doublement sur le tarif des réassureurs. On pourrait même se risquer à soutenir que les gestionnaires seront en situation de tempérer leurs honoraires... Ces 5, 6 ou 8% aujourd’hui pratiqués ne sont-ils pas effectivement dissuasifs pour trop de bailleurs ? La profession semble ne pas s’être interrogée là-dessus et met en avant que les missions sont trop lourdes pour que toute réduction de prix soit possible. Attention quand même à la disruption digitale. Des start up arrivent, avec des modèles économiques qui bousculent l’administration de biens et la location traditionnelles. La dernière née, Flatlooker, s’adresse plus particulièrement aux jeunes, aux mobiles et aux expatriés, avec des locations à distance et un coût de transaction trois fois moins élevé que dans une agence. Wizi proposait déjà un service comparable. Pour la gestion, peu d’opérateurs digitaux, mais il y a des chances qu’il en apparaisse, à des coûts moindres que ce que le marché offre. En somme, les tarifs que nous connaissons, entre 9 et 12% TTC pour bénéficier d’un mandat de gestion totalement sécurisé, sont susceptibles de se réduire, sans pour autant menacer l’équilibre économique des cabinets. Les professionnels ne disent pas assez non plus que leurs honoraires comme les primes des assurances contre les impayés, qui couvrent également les dégradations et les frais de justice, sont fiscalement déductibles de l’assiette des revenus imposables, et que leur coût est donc largement rendu indolore.

On entend aussi de la part d’une fraction de la profession que nombre de bailleurs ne seraient pas demandeurs de la sécurité absolue quant à la perception de leurs loyers, prêts à assumer le risque. Surprenant alors que professionnels comme représentants de propriétaires soutiennent depuis des lustres que c’est la peur de l’impayé qui paralyse les investisseurs... Certes, les revendications des bailleurs n’évoquent pas que le besoin de neutraliser le risque de non paiement du loyer, mais aussi la lenteur de la justice à prononcer des jugements d’expulsion et de la force publique à les mettre en œuvre. La rapport Nogal ne néglige pas ce point et veut qu’un bilan précis soit établi sur ces points cruciaux.

Il importe également de moraliser le recours à la caution personne physique : les bailleurs qui ne mandatent pas un professionnel pour la gestion seraient à l’avenir les seuls à pouvoir s’en servir, les gestionnaires garantissant, eux, les loyers grâce à un mécanisme de réassurance voire en engageant directement leur responsabilité pour couvrir une partie du risque, le reste relavant de l’assurance. À ce compte-là, il est indispensable d’interdire les abus relatif à l’exigence de caution, qui confinent à la discrimination. De quel droit demander des doubles et des triples cautions ? De quel droit refuser des cautions apportées par des indépendants non salariés ou habitant l’outremer ? Bref, la litanie des excès est longue.

Enfin, une entreprise vient de bâtir un fichier des incidents de paiement locatifs. Il a obtenu naguère le visa de la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés) et un tour de table se constitue, qui donnera à la société gestionnaire du fichier l’assise nécessaire. Il ne sera accessible qu’aux professionnels, qui seront seuls habilités à l’alimenter en informations sur les locataires ayant rencontré des problèmes de paiement de leur loyer - avec une codification claire des impayés et du rétablissement personnel. Cet outil donnera aux administrateurs de biens et aux courtiers et assureurs partenaires des professionnels un atout majeur, différenciant entre tous.

On sait aussi que tous ces progrès permettront une analyse du risque et des candidatures de locataires décomplexée et modernisée. Il est urgent que les critères aujourd’hui utilisés évoluent, qu’il s’agisse du fameux CDI ou de l’ancienneté dans l’emploi, qui n’ont plus guère de sens. Le marché devrait s’en trouver plus ouvert, dans la maitrise du risque, avec même une meilleure maitrise de l’impayé. Bailleurs et locataires s’en porteraient mieux.

La FNAIM et l’UNIS, avec le concours de l’IFOP, lancent une consultation nationale pour mesurer plus finement les attentes des propriétaires investisseurs. Certes, la façon de poser les questions comptera, mais l’obligation de résultat pour les gestionnaires assortie de tarifs digestes, réellement et fiscalement, devrait les séduire inconditionnellement. Sinon, c’est à y perdre son latin et ses repères commerciaux. Car enfin, voilà qui transformerait le placement pierre en support d’épargne à rendement garanti... Un bouleversement dans le monde du patrimoine. Encore faut-il que les professionnels croient en eux-mêmes et dans leur valeur ajoutée, ce qui n’est pas certain. Question de fierté, au fond. Et si la future proposition de loi en cours de rédaction, pour transposer le rapport Nogal en réalité juridique, restaurait leur fierté, et du même coup leur place dans l’estime des ménages et dans le marché des services ? Il n’est que temps qu’elle soit vue ainsi, passé le temps des légitimes peurs de la collectivité immobilière, bien sûr en conscience de ce que cette évolution changera dans les pratiques professionnelles et des impacts sur le modèle économique des agences et des cabinets de gestion.

 

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Source: Capital

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