Malgré la hausse des prix, l'immobilier garde la cote

Les taux de crédits attractifs soutiennent l'immobilier et les placements sous forme de "pierre papier" de type SCPI.

Plébiscité par les Français, l'immobilier demeure la principale composante de leur patrimoine, et un de leurs placements préférés. La pierre constitue ainsi plus de 60 % de la richesse moyenne de nos compatriotes, dont les trois quarts correspondent à leur résidence principale, le quart restant (soit 15 % de leur patrimoine) représentant d'autres investissements immobiliers. 

Avec 970000 ventes de logements en 2018, les volumes de transactions demeurent proches du record de 2017, selon les notaires. Pour la dixième année consécutive, les prix ont encore progressé en 2018, même si la hausse a un peu ralenti. Sur un an, ils ont grimpé de 2,9% en France métropolitaine, selon les chiffres publiés en janvier par les notaires, concernant les ventes enregistrées fin septembre. 

Le décalage entre la province et Paris tend à se corriger. La hausse s'est accentuée en région et s'est amoindrie en Ile-de-France. Mais les situations demeurent disparates. Certaines villes voient leurs prix flamber, comme Bordeaux (+ 17,2 %) ou Rennes (+ 9,6 %), alors qu'ils s'essoufflent dans d'autres, comme à Toulouse, Reims, Grenoble ou Bourges. Au sein d'une même région, on voit monter ou baisser les prix dans des villes, comme Caen (+ 8,7 %) ou Rouen (- 0,2 %), de taille comparable (environ 110000 habitants). Si Paris continue de franchir des sommets, à plus de 10000 € le mètre carré dans de nombreux quartiers, le rattrapage s'accélère en province, où les prix se rapprochent de leur dernier record atteint il y a onze ans, au début de 2008. 

Les prix flambent dans certaines villes, mais s'essoufflent dans d'autres. Source : notaires

La perspective de revenus réguliers

L'immobilier résidentiel reste soutenu par des taux d'intérêt très favorables. En ce début d'année, il est possible d'emprunter sur quinze à vingt ans à des taux moyens souvent inférieurs à 1,5 %, hors assurance. "Pour un même emprunt, les revenus nécessaires ont diminué de 30 % en dix ans. La capacité d'emprunt n'a presque jamais été aussi élevée", note Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. 

L'assurance décès obligatoire pèse en revanche de plus en plus lourd dans le coût des crédits. Pour beaucoup d'emprunteurs, le montant global des garanties, assurances et autres frais ou honoraires liés à l'achat d'un logement, peut représenter plus d'un point de taux annuel effectif global, le TAEG. Sur un prêt au taux nominal de 1,2 %, une emprunteuse de 56 ans voit son TAEG passer à 2,2 % en incluant l'assurance fournie par la banque. Même si la délégation d'assurance est facilitée par la réglementation (avec notamment l'amendement du sénateur Martial Bourquin autorisant depuis 2018 à résilier son assurance emprunteur pour en changer en cours de contrat), "les emprunteurs ont du mal à faire jouer la concurrence", déplore le courtier en assurance de prêt Magnolia.fr. On peut pourtant économiser plusieurs milliers d'euros en passant par un courtier en assurance de prêt. 

Au-delà de l'achat de leur logement, les épargnants sont attirés par les promesses de l'investissement locatif en direct. Il est vrai que l'immobilier rassure. Alors que le rendement des placements sans risque ne cesse de dégringoler et que les soubresauts de la Bourse inquiètent, investir dans un logement offre la perspective de revenus réguliers avec la possession d'un bien réel dont la valeur paraît solide. L'immobilier locatif a de plus toujours bénéficié d'incitations fiscales visant à soutenir la construction, à l'instar du dispositif Pinel, prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Ce dernier procure une réduction d'impôt annuelle de 2 % du prix d'achat d'un bien locatif neuf dans une zone "tendue", c'est-à-dire en région parisienne, en banlieue française de Genève, sur la Côte d'Azur et dans les plus grandes villes de province, en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans (soit 18 % de réduction d'impôt), et de 1% les années suivantes, portant l'avantage à 21 % de l'investissement pour un engagement de location sur douze ans. 

Nouveauté depuis 2019, la défiscalisation, jusqu'ici réservée aux logements neufs, est étendue à l'investissement locatif dans l'ancien par Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement depuis la mi-octobre. "Pour la première fois, un dispositif d'investissement locatif concerne exclusivement l'habitat ancien", analyse Alain Dehaudt, directeur de l'agence départementale d'information sur le logement (Adil) de l'Oise. Le dispositif Denormandie procure les mêmes avantages que la loi Pinel (de 12 % à 21 % du montant investi en réductions d'impôt), mais pour l'achat d'un logement ancien avec des travaux correspondant à 25% du prix d'achat. "Un tel budget est facilement envisageable pour des maisons, mais il est plus rare d'avoir 25 % du prix de vente en travaux à réaliser dans un appartement en copropriété", explique Alain Dehaudt. Cela dépend de l'ampleur des rénovations (isolation des murs par l'intérieur, chaudière individuelle, réfection de la sécurité gaz et électrique...). L'annonce attendue des travaux éligibles devrait clarifier ce point. 

Des abattements en cas de loyer modéré

Seconde nouveauté, "on peut saluer le relèvement du déficit foncier imputable sur son revenu global en cas de conventionnement ''Louer abordable''", ajoute l'expert de l'Adil. En temps normal, quand les charges des propriétaires dépassent les loyers perçus, leur déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, est imputable en déduction du revenu global, dans la limite de 10700 € par an. Dans le cadre de la loi Elan du 24 novembre 2018, ce montant passe à 15300 € pour les bailleurs ayant opté pour le dispositif Louer abordable. 

En contrepartie d'un loyer modéré, les propriétaires bénéficiaient déjà d'abattements de 15 à 85 % sur leurs loyers imposables. Enfin "le conventionnement Louer abordable avec travaux s'applique dorénavant en zone C sans obligation de recourir à l'intermédiation locative", précise Alain Dehaudt. Une souplesse supplémentaire pour favoriser l'investissement locatif ancien et la rénovation de l'habitat. 

Plus accessibles que l'achat d'un logement locatif, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des fonds collectifs qui achètent et gèrent des biens (bureaux, commerces, etc.) en distribuant les loyers et les plus-values à leurs souscripteurs. Les épargnants en ont encore souscrit pour plus de 5 milliards d'euros en 2018, portant leurs investissements dans ces fonds à 55 milliards d'euros. Ce qui les attire : la perspective de revenus réguliers. Leurs achats de SCPI ont ainsi doublé après le krach de 2008, puis encore doublé depuis 2014, en réaction à la chute des taux d'intérêt et des rendements de l'assurance-vie en euros sans risque. En 2018, les 175 SCPI proposées par une trentaine de sociétés de gestion ont distribué des revenus moyens de 4,35 % par rapport à leur valeur de marché, contre 4,43 % en 2017, selon l'Association française de placement immobilier (Aspim). 

Attention aux frais d'achat des SCPI

Immorente, de la société de gestion Sofidy, la plus grosse SCPI du marché, avec 3 milliards d'euros de patrimoine investis dans plus de 2000 biens immobiliers, a distribué 4,7 % de revenus l'an dernier. "Une excellente performance obtenue grâce à la progression du taux d'occupation des locaux, à plus de 93 %", explique Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Effimo 1, SCPI de Sofidy spécialisée dans les bureaux, a aussi bénéficié d'un nouveau redressement de ses revenus, à 5,06 % en 2018. 

"Nous avons aussi remonté les dividendes de nos SCPI", indique Eric Cosserat, président de Périal. Participation foncière PFO2, première SCPI environnementale avec un patrimoine de 1,9 milliard d'euros constitué à 89 % d'immeubles de bureaux économes en énergie et en eau, a ainsi vu son rendement remonter à 4,51 % en 2018. Corum a pour sa part augmenté les dividendes de ses SCPI à 7,28 % pour Corum Origin et 7,91 % pour Corum XL. 

Attention, dans le cadre d'une souscription en direct, les revenus des SCPI doivent être reportés dans la déclaration d'impôt comme des revenus fonciers. En incluant les prélèvements sociaux, ces loyers sont taxés entre 47,2 % et 58,2 % pour la plupart des contribuables. On peut aussi souscrire des SCPI sous forme d'unités de compte dans des contrats d'assurance-vie multisupports. Dans ce cas, leurs revenus bénéficient de la fiscalité allégée de l'assurance-vie, mais ils sont grignotés par les frais de gestion annuels du contrat. Autre subtilité, les frais d'achat des SCPI sont couramment de 8 à 13 %, mais cette information n'est pas clairement indiquée aux épargnants. S'ils doivent récupérer leur argent avant une quinzaine d'années, ils peuvent être surpris par une perte liée à ces seuls frais. Mieux vaut le savoir. 

Plus souples que les SCPI, les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) connaissent aussi un succès croissant. Avec 2,1 milliards de souscriptions l'an dernier, les 18 OPCI ouverts au grand public géraient 15,1 milliards d'euros fin 2018, selon l'Aspim. Ces organismes investissent, comme les SCPI, dans des biens immobiliers gérés en direct, mais aussi dans des sociétés d'investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC), qui représentent environ un huitième de leurs actifs. Plus fluctuants que les SCPI, mais bien plus stables que des fonds d'investissement boursiers, les OPCI ont distribué des rendements moyens de 1,2% en 2018. 

Source: https://votreargent.lexpress.fr/immobilier/malgre-la-hausse-des-prix-l-immobilier-garde-la-cote_2062909.html

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