Pourquoi il ne faut surtout pas mettre fin au PTZ et au PINEL !

Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, s'insurge contre deux rapports commandés par le gouvernement remettant en cause l'efficacité du PTZ et du dispositif Pinel.

Après un rapport à charge contre le prêt à taux zéro, rendu par l’administration au gouvernement et au parlement, voilà que le dispositif Pinel est également désigné à la vindicte des parlementaires et de l’exécutif par un rapport de même origine.  Après les aides personnelles au logement il y a un an, critiquées pour leur effet d’aubaine et leur coût exorbitant par le Président de la République et le ministre des Comptes publics, les deux grands boosters de l’acquisition immobilière en France essuient des tirs groupés. On brûle les idoles.

On peut s’étonner que des dispositifs que tous les gouvernements successifs depuis des dizaines d’années ont apprécié comme efficaces soient ainsi montrés du doigt et voués aux gémonies. D’évidence, on veut les tuer et la concomittance des coups portés est troublante. On leur reproche de coûter à l’État, pour le PTZ en coût de compensation entre le taux de marché et le taux nul auprès des prêteurs, pour le Pinel en moindres rentrées fiscales puisque le contribuable voit son impôt réduit. Jamais l’État n’a l’honnêteté de reconnaître que face à ces coûts les rentrées fiscales sont bien plus importantes : un rapport de 1 à 1,65 pour le Pinel, compte non tenu des créations ou maintiens d’emplois dans des proportions de 100.000 par an, en comptabilisant les directs et les indirects.

L’argumentaire à charge développé par la haute administration des finances et son homologue du logement est inventif, et puise tantôt dans la politique d’aménagement du territoire tantôt dans l’analyse patrimoniale de l’intérêt des accédants et investisseurs. On sent l’exercice de style : qui veut noyer son chien dit qu’il a la rage.

Ainsi, le PTZ en zones B2 et C, c’est-à-dire dans les territoires suburbains et rurbains, autour de nos villes moyennes ou e certaines grandes villes, favoriserait l’artificialisation des sols. En clair on pousserait les ménages à acheter des terrains qui auraient pu rester agricoles. On oublie qu’ils veulent vivre dans ces territoires et n’iront pas au cœur de communes dont on commence à peine à parler de revitalisation : le Congrès des maires qui commence ce jour en a fait l’un de ses thèmes de travail et l’invité d’honneur, Emmanuel Macron, entendra sur ce sujet des revendications bien senties. En somme, si les ménages ne sont pas aidés à acheter là où les prix sont encore accessibles, mais déjà élevés pour leur solvabilité, ils iront plus loin encore des villes, là où la sauvegarde de l’agriculture est vitale. Des députés de tous bords, vendredi après-midi lors de l’examen du budget à l’Assemblée Nationale, ont réussi le tour de force de mettre le gouvernement en majorité et de sauver pour 2020 l’usage du PTZ dans ces zones moins tendues.

Pour le Pinel, on assène cette sempiternelle attaque qu’il conduit souvent à investir dans des territoires sans besoins locatifs. À croire que les maires, qui délivrent les permis de construire, ignorent ce qui se passe sur leur territoires et n’ont de cesse que d’y faire pousser des programmes. Pour le coup, ceux-là prendraient à contrepied l’adage "Maire qui bâtit maire battu." On lit aussi dans le rapport de l’administration que les achats en Pinel, de l’ordre de 50.000 par an, perdraient tout attrait une fois l’avantage fiscal éteint, soit 9 ans en moyenne après la réalisation de l’opération. Le calcul est singulier : il n’imagine aucune plus-value au bout de la période et il compare avec un investissement dans l’ancien, qui aurait coûté moins cher. Mais ne faut-il pas se réjouir que des ménages acceptent un moindre rendement parce qu’ils acquittent une TVA à 20% à l’entrée, grevée de 2,5% de droits de mutation ? En clair, le logement neuf vaut en fait près d’un quart de moins que ce que l’investisseur débourse ! L’État, plutôt que des montrer du doigt dans un rapport, pourrait marquer sa gratitude à ces Français civiques.

Le rapport pointe aussi que moins de 10% du montant de l’aide se traduit par une baisse des loyers. Le procès n’a pas de sens : les loyers sont plafonnés et il appartient aux décideurs publics s’ils l’estiment utile d’abaisser les plafonds. En outre, dans beaucoup d’endroits, le premier bénéfice du Pinel consistera à abonder une offre locative insuffisante. En outre, étant donné la qualité, souvent inférieure aux standards, du parc locatif existant, le premier effet de l’arrivée sur le marché d’une offre neuve n’est pas de faire baisser les loyers, mais à l’inverse d’imposer la qualité, avec des loyers d’un non niveau : ce résultat est heureux, qui incline les propriétaires bailleurs de logements en état insatisfaisant à engager des travaux de mise à niveau. Des loyers bas ne sont pas un objectif : il faut rechercher des loyers accessibles avec des prestations dignes des attentes des familles.

Enfin, ne pas mettre la charrue avant les bœufs. Tant que le fameux zonage de projet, qui aura pour objectif d’identifier plus finement les besoins locaux et adapter le PTZ ou le Pinel aux situations territoriales, il faut maintenir le zonage rustique qui existe, en acceptant ses imperfections : oui, le Pinel en zones tendues ou moyennement tendues est nécessaire. Oui, le PTZ est indispensable partout, avec des différences de puissance selon les territoires, comme il a été calibré en 2019, et restera finalement en 2020. Autre condition avant de supprimer ces deux aides majeures : mettre en œuvre les propositions essentielles du rapport du député Lagleize pour faire baisser le prix des terrains: sans modération des prix du neuf, pour les accédants à la propriété comme pour les investisseurs, les aides et les incitations seront indispensables. On ne retire pas les perfusions avant que le patient ne soit rétabli.

 

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Source:  Capital

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